O Ordenamento Territorial de Uberlândia e a função social da cidade: uma análise da Lei Complementar nº 525/2011

A Lei Complementar Nº 525, de 14 de abril de 2011, representa um marco fundamental para o planejamento urbano de Uberlândia, estabelecendo diretrizes para o zoneamento, uso e ocupação do solo do município. Seu principal objetivo é promover uma gestão eficiente e sustentável do território, buscando o equilíbrio entre o desenvolvimento econômico, a preservação ambiental e, crucialmente, a garantia da função social da propriedade e da cidade. Este artigo se aprofunda nos termos desta legislação, destacando seus mecanismos e disposições que visam assegurar que o crescimento urbano de Uberlândia beneficie a coletividade, promovendo a inclusão social e a qualidade de vida.

Princípios Fundamentais do Ordenamento Territorial

O Artigo 1º da Lei Complementar Nº 525/2011 estabelece que o ordenamento territorial de Uberlândia busca uma gestão eficiente e sustentável do uso do território. Para isso, baseia-se em dois pilares principais: o macrozoneamento municipal e o zoneamento urbano¹. O macrozoneamento considera a inter-relação entre fatores naturais e antrópicos, fornecendo uma visão mais ampla das áreas do município e suas vocações². Já o zoneamento urbano, objeto central da lei, define e delimita zonas urbanas de acordo com o grau de urbanização e as características de uso e ocupação do solo³.

A gestão eficiente e sustentável implica em um planejamento que considere não apenas a infraestrutura e o desenvolvimento econômico, mas também a habitabilidade, a acessibilidade e a equidade social. Neste contexto, a “função social da propriedade” e da cidade, embora não explicitamente definida no Art. 1º, perpassa toda a legislação, influenciando a criação de zonas e a definição de usos que buscam mitigar desigualdades e promover o bem-estar coletivo.

O Zoneamento do Uso do Solo Urbano: Estrutura e Propósitos

O Capítulo II da lei detalha a subdivisão da área do perímetro urbano do Distrito Sede de Uberlândia em diversas zonas, cada uma com sua conceituação específica e regimes urbanísticos próprios. Essa subdivisão é fundamental para organizar o espaço urbano, direcionar o crescimento e garantir que diferentes atividades e densidades populacionais sejam compatíveis com a infraestrutura e o ambiente local. As principais zonas incluem:

• Zonas Centrais (ZC1 e ZC2): O hipercentro (ZC1) e sua área circundante (ZC2) são caracterizados pela predominância de comércio, serviços, expressiva densidade habitacional e diversos equipamentos sociais e comunitários⁵. A função social nessas áreas se manifesta na otimização do uso do solo e na diversidade de atividades que atendem a uma grande parte da população.
• Zonas Residenciais (ZR1, ZR2, ZR3): Essas zonas acomodam a função habitacional com diferentes densidades e permitem atividades compatíveis. A ZR1, por exemplo, possui menor densidade, enquanto a ZR3 é propícia a uso multifamiliar vertical⁶. A adequação desses usos busca garantir moradia digna e organizada para a população.
• Zona Residencial de Proteção Ambiental (ZRPA): Destinada a áreas com uso exclusivamente residencial unifamiliar em sítios ou chácaras, com a premissa de manter uma densidade habitacional mínima, refletindo a preocupação com a preservação ambiental e a qualidade de vida em áreas mais verdes⁷.
• Zona Mista (ZM): Regiões onde há uma convivência de habitação, comércio e serviços, com expressiva densidade habitacional⁸. A ZM promove a diversidade de usos, reduzindo a necessidade de grandes deslocamentos e favorecendo a vitalidade urbana.
• Zonas Industriais (ZI): Destinadas a abrigar distritos industriais e polos empresariais, acomodando usos de médio e grande porte⁹. Embora voltadas à economia, a localização dessas zonas considera o impacto no tráfego e no ambiente, minimizando os efeitos negativos na qualidade de vida dos moradores.
• Zonas de Preservação e Lazer (ZPL): Compreendem áreas de fundos de vale, praças, parques, bosques e outras áreas de interesse público e de preservação obrigatória, como as faixas marginais do Rio Uberabinha e córregos^{101010101010101010}. A ZPL é crucial para a função social, garantindo espaços verdes, áreas de lazer e a proteção de recursos hídricos, essenciais para a saúde e o bem-estar da população.
• Zona de Proteção ao Aeroporto (ZPA): Região com restrições urbanísticas específicas devido ao Plano Específico de Zoneamento de Ruído e Plano de Proteção do Aeroporto de Uberlândia^11111111. Essa zona exemplifica como a lei integra diferentes aspectos do planejamento urbano para assegurar a segurança e mitigar impactos na vida dos cidadãos.
• Setores de Vias (SVS, SVA, SVC, SVE, SE): Áreas lindeiras a diferentes tipos de vias, adequadas para implantação de atividades de apoio à população ou desenvolvimento industrial e comercial, promovendo a organização do fluxo de pessoas e mercadorias e o acesso a serviços¹².

Áreas de Diretrizes Especiais (ADEs): Flexibilidade e Desafios Específicos

A Lei Complementar Nº 525/2011 também cria as Áreas de Diretrizes Especiais (ADEs), definidas como regiões de sobrezoneamento que possuem parâmetros urbanísticos diferenciados em relação às demais zonas^{13131313131313131313131313131313}. As ADEs permitem uma abordagem mais flexível e específica para áreas com características únicas ou que demandam um tratamento urbanístico particular, contribuindo para a função social ao permitir soluções adaptadas para necessidades específicas. Exemplos notáveis incluem:

• ADE I – Perímetro de Requalificação Urbanística: Abrange o Bairro Fundinho, Área Central, Praça Sérgio Pacheco e Av. Monsenhor Eduardo, visando a requalificação urbana e a valorização de áreas com importância histórica e cultural¹⁴.
• ADE II – Avenidas de Grande Fluxo: Inclui avenidas como Nicomedes Alves dos Santos, Presidente Médice, Francisco Galassi, dos Vinhedos e Rua Rafael Marino Neto, que exigem diretrizes específicas devido ao seu papel como eixos de desenvolvimento e fluxo de tráfego¹⁵.
• ADE IV – Aeroporto: Garante a proteção do entorno do aeroporto com especificidades de uso do solo e gabarito, minimizando riscos e impactos sonoros para a população¹⁶.
• ADE VII – Campi da Universidade Federal de Uberlândia (UFU): Abrange os diversos campi da UFU (Educação Física, Santa Mônica, Jardim Umuarama, Glória), reconhecendo a importância desses espaços universitários no tecido urbano e suas necessidades específicas de planejamento^17171717.

As ADEs permitem que o planejamento urbano se adapte a realidades locais, promovendo um desenvolvimento mais coeso e atento às particularidades de cada região, o que é essencial para o cumprimento da função social da cidade, que muitas vezes exige soluções individualizadas para problemas complexos.

Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS): Prioridade para Habitação Acessível

Um dos aspectos mais relevantes da Lei Complementar Nº 525/2011, no que tange à função social urbana, são as

Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS)^{181818181818181818}. As ZEIS são regiões destinadas à implantação de habitação de interesse social, reconhecendo a necessidade de garantir moradia digna para a população de baixa renda. A lei define diferentes tipos de ZEIS:

• ZEIS 1: Regiões ainda não parceladas, destinadas à implantação de habitação de interesse social¹⁹.
• ZEIS 2: Regiões onde já existe parcelamento do solo de forma irregular, visando a regularização e a urbanização dessas áreas²⁰.
• ZEIS 3: Regiões que já receberam ou poderão receber habitação de interesse social, localizadas em áreas já parceladas²¹.
• ZEIS 4: Regiões ainda não parceladas, onde no mínimo 50% da área loteável (excluindo-se áreas públicas) será destinada à implantação de Habitação de Interesse Social (HIS)²².

A recente alteração (Lei Complementar nº 784/2025) no Art. 23 reforça o compromisso com a função social da terra, combatendo vazios urbanos e promovendo a ampliação da oferta de unidades habitacionais²³. Permite aos proprietários de imóveis em ZEIS e Zonas de Urbanização Específicas (ZUEs) ociosas requerer a adequação dos índices urbanísticos para projetos de parcelamento do solo destinados à habitação de interesse social²⁴. Essa disposição é vital para desburocratizar e incentivar a construção de moradias acessíveis, contribuindo diretamente para a redução do déficit habitacional e a inclusão social.

Zonas de Urbanização Específica (ZUEs): Desenvolvimento Orientado

As Zonas de Urbanização Específica (ZUEs) são áreas localizadas na zona de expansão urbana e na zona rural do Município, com usos e características específicas²⁵. Muitas dessas ZUEs têm um papel direto na função social, especialmente aquelas voltadas para habitação de interesse social ou para o desenvolvimento de complexos urbanos-ecológicos.

• ZUEs com foco em Habitação Social: Diversas ZUEs, como ZUE 6 (Setor Mansour V), ZUE 7 (Setor Monte Sinai), ZUE 8 (Setor São Bento II), ZUE 9 (Setor Mansour IV), ZUE 10 (Setor Parque Santo Antônio III), ZUE 11 (Setor Pôr do Sol) e ZUE 12 (Setor Olhos D`água), destinam uma porcentagem significativa de sua área loteável para a implantação de unidades habitacionais de interesse social²⁶. As alterações mais recentes (Lei Complementar nº 784/2025) ajustaram essa porcentagem para 50%, com lotes mínimos de 160 m², o que demonstra uma contínua busca por otimizar a oferta de moradias acessíveis.
• ZUE 17 – Complexo Urbano-Ecológico Interparque I, Cidade Inteligente: Esta ZUE é um exemplo de como o planejamento urbano pode integrar a função social e a sustentabilidade. Além do uso habitacional compatível com o zoneamento local, proíbe muros ou obstáculos visuais antes do recuo obrigatório para promover a integração e amplitude do espaço urbano²⁷. Mais importante, reserva área para a implantação de no mínimo 1000 unidades habitacionais de interesse social e para a constituição de um parque linear, integrando habitação, meio ambiente e espaços de convivência²⁸.

As ZUEs, ao direcionarem o desenvolvimento urbano para fins específicos, incluindo a habitação social e a sustentabilidade, são ferramentas poderosas para promover a função social da cidade, garantindo que o crescimento seja planejado e atenda às necessidades de todos os cidadãos.

Classificação dos Usos Urbanos e a Adequação às Zonas

A Lei Complementar Nº 525/2011 classifica os usos do solo em diversas categorias: Habitação (Unifamiliar, Multifamiliar Horizontal/Vertical, Interesse Social), Comércio (Varejista Local/Diversificado, Especial/Atacadista, Atacadista Especial), Serviços (Local, Diversificado, Especial), Equipamentos Sociais e Comunitários (Local, Geral, Especial), Indústria (Pequeno, Médio, Grande Porte) e Misto²⁹. Essa classificação é crucial para a função social, pois permite que a lei defina quais usos são adequados ou proibidos em cada zona, garantindo a compatibilidade entre as atividades e a qualidade de vida dos moradores³⁰.

A adequação dos usos às zonas (ANEXO VI – Quadro de Adequação dos Usos às Zonas) visa evitar conflitos de vizinhança, como ruídos excessivos, tráfego intenso ou poluição em áreas residenciais³¹. Além disso, a lei tolera usos em desconformidade implantados anteriormente³², buscando uma transição gradual e menos impactante para os já estabelecidos.

Equipamentos Sociais e Comunitários: A Base da Função Social

Os Equipamentos Sociais e Comunitários (E1, E2, E3I, E3II) são edificações que acomodam usos e atividades de interesse social e comunitário, tanto do setor público quanto privado³³. Eles são essenciais para a função social da cidade, pois fornecem os serviços básicos e de apoio que a população necessita, como escolas, unidades de saúde, centros comunitários e áreas de lazer. A lei os classifica por âmbito (local, geral e especial), permitindo seu planejamento e distribuição de acordo com a demanda e o porte das zonas³⁴.

O Art. 27-A, introduzido posteriormente, reforça a importância desses equipamentos ao permitir, excepcionalmente, que o Poder Executivo autorize a permanência ou instalação de equipamentos públicos e privados, inclusive organizações da sociedade civil parceiras, em locais com uso diverso do zoneamento permitido, a fim de garantir a oferta de serviços públicos nas áreas de saúde, educação, assistência social e infraestrutura de telecomunicações³⁵. Esta flexibilidade é um reconhecimento da necessidade de adaptação para atender às demandas sociais urgentes, mesmo que isso signifique desviar-se temporariamente das regras de zoneamento para um bem maior.

Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV): Prevenindo Problemas, Promovendo a Qualidade de Vida

O Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) é um instrumento fundamental para a função social do planejamento urbano³⁶. Definido como um documento prévio e necessário à aprovação de empreendimentos ou atividades, o EIV apresenta estudos e informações técnicas para identificar, avaliar, prevenir, mitigar e compensar os impactos de vizinhança³⁷. Isso significa que grandes projetos não podem ser aprovados sem uma análise rigorosa de como afetarão o entorno em termos de tráfego, ruído, infraestrutura, meio ambiente e bem-estar social.

Ao exigir o EIV, a lei garante que o desenvolvimento urbano seja responsável e considere os efeitos sobre a comunidade local, protegendo a qualidade de vida dos moradores e promovendo um crescimento mais harmônico.

Macrozoneamento Municipal: A Visão Ampla da Sustentabilidade

O Capítulo III da Lei Complementar Nº 525/2011 estabelece o Macrozoneamento do Município de Uberlândia, subdividido em diferentes macrozonas com objetivos específicos³⁸. Embora o zoneamento urbano detalhe o uso do solo em áreas específicas, o macrozoneamento oferece uma visão estratégica de todo o território municipal, integrando questões ambientais, econômicas e sociais em uma escala maior.

• Macrozona de Proteção das Áreas dos Mananciais (MZP): Contempla áreas das microbacias do Rio Uberabinha e do Ribeirão Bom Jardim, com o objetivo de proteger os pontos de captação de água³⁹. Isso é vital para a função social, garantindo o acesso a um recurso essencial para toda a população.
• Macrozona de Expansão Urbana (MEU): Compreende áreas contíguas ao Distrito Sede, com o objetivo de proteger pontos de captação de água e faixas de futura expansão urbana⁴⁰. Um planejamento cuidadoso da expansão urbana é crucial para evitar o crescimento desordenado e garantir a infraestrutura necessária para as futuras gerações.
• Macrozona de Turismo e Lazer (MZTL): Contempla áreas nos entornos de represas e do Rio Uberabinha, visando o desenvolvimento de atividades turísticas e de lazer, bem como a proteção do patrimônio natural e edificado⁴¹. A promoção do turismo e lazer contribui para a qualidade de vida da população e para a economia local.
• Macrozona de Controle Específico (MZCE): Visa proteger áreas com fragilidades ambientais, como Unidades de Conservação e áreas com processos erosivos⁴². A proteção ambiental é um pilar da sustentabilidade e, consequentemente, da função social da cidade, que depende de um ambiente saudável para prosperar.
• Macrozonas Rurais (MZRS e MZRN): Diferenciam as áreas rurais do município por tipo de propriedade e produção⁴³. A lei permite usos pertinentes às atividades rurais, mas veda a construção de condomínios e loteamentos residenciais na zona rural em geral, buscando preservar sua vocação e evitar a urbanização dispersa⁴⁴.

O macrozoneamento demonstra a abordagem holística da Lei Complementar Nº 525/2011, que busca conciliar o desenvolvimento urbano com a sustentabilidade ambiental e a qualidade de vida em todo o município, reforçando o compromisso com a função social da cidade em sua totalidade.

Uma Lei a Serviço da Função Social Urbana

A Lei Complementar Nº 525, de 14 de abril de 2011, é um instrumento legislativo abrangente que busca ordenar o território de Uberlândia de forma a promover uma gestão eficiente e sustentável, com um foco implícito, mas constante, na função social urbana. Através de um zoneamento detalhado, da criação de Áreas de Diretrizes Especiais e Zonas Especiais de Interesse Social, e do estabelecimento de diretrizes para o macrozoneamento, a lei visa garantir que o crescimento da cidade beneficie a todos os seus habitantes.

Os mecanismos como as ZEIS e as ZUEs com destinação à habitação de interesse social são particularmente relevantes para enfrentar os desafios habitacionais e promover a inclusão social. A exigência do Estudo de Impacto de Vizinhança demonstra a preocupação com os efeitos do desenvolvimento urbano no dia a dia da população, enquanto a proteção de áreas verdes e mananciais assegura a sustentabilidade ambiental para as futuras gerações.